Стратегии выхода для розничных арендаторов
С учетом того, что на прошлой неделе в ICSC в полную силу вышли торговые центры и городские магазины розничной торговли, а также с Черной пятницей, электронным понедельником и всем остальным в морозном воздухе, я решил, что сейчас сезон для колонки, в основном предназначенной для тех, кто занимается розничной торговлей и сдачей в аренду ресторанов.
Честно говоря, я оставляю заключение сделки на усмотрение многих хорошо осведомленных розничных / ресторанных брокеров в нашем сообществе. Но выход из сделки также должен быть в центре внимания арендаторов и их консультантов. Фактически, когда я проводил программу непрерывного обучения для юристов, интересующихся этой темой, название программы было (садитесь, оно длинное):
«БЕЗОПАСНЫЙ АДВОКАТ РЕСТОРАНА - СТРАТЕГИИ ВЫХОДА В ЛИЗИНГЕ ИЛИ 134 юридических и практических указателя, совета и принципов, которые должен знать каждый юрист по аренде ресторанов. КАК ... рано или поздно ваш клиент-ресторатор захочет продать бизнес и обналичить свои фишки (в том числе свою рыбу), или ему придется обдумывать менее приятные сценарии, например, обанкротившийся бизнес; или локация больше не работает; или концепция ресторана полностью устарела; или ваш клиент находится в сети с несколькими офисами и приобретается в результате запутанной игры с поглощением, и вы хотите / должны передать или расторгнуть договор аренды ».
Итак, хотя эта программа была адресована юристам, предметом обсуждения является актуальны, и эти принципы применимы к брокерам и арендаторам магазинов / ресторанов (и офисных помещений).
Суровые реалии аренды ресторанов:
Хорошо, установив необходимость некоторая защита и дальновидность, чтобы иметь жизнеспособную стратегию выхода, что теперь? Куда вы пойдете дальше?
Будьте активны в переговорах об аренде и заранее планируйте неизбежное.
Передача и субаренда 101
Во-первых, несколько определений:
Назначение: передача всей доли арендатора во всем помещении на остаток срока аренды; тогда домовладелец и правопреемник имеют прямые отношения; после уступки правопреемник (первоначальный арендатор) и правопреемник (предполагающая сторона - новый арендатор) не имеют прямых правовых отношений.
Субаренда: передача менее всего помещения или менее всего оставшегося срока аренды ( даже если весь остаток в срок меньше одного дня); Субарендатор не имеет прямых отношений с арендодателем, только с арендатором (субарендатором). (Чтобы добавить сюда некоторые юридические термины, есть древние концепции частной собственности и поручительства; когда есть переуступка, между домовладельцем и первоначальным арендатором продолжает существовать конфиденциальность договора, а не наследство. Суть в том, что первоначальный арендатор Цедент остается ответственным по обязательствам по аренде, хотя и во вторую очередь. Это концепция поручительства. Юрист будет следить за тем, чтобы новый арендатор, цессионарий, предоставил некоторую текущую компенсацию цеденту-цеденту-продавцу на случай неисполнения обязательств цессионарием и арендодателя требует, чтобы цедент-продавец, который на данный момент, вероятно, уже давно ушел со сцены, вернулся и вылечил.)
Далее, давайте поговорим о продаже или другой передаче места розничной торговли / ресторана с сосредоточение внимания на благоприятных переговорах по переуступке и субаренде, а также на важных связанных положениях об аренде.
Если речь идет о продаже, и вы являетесь покупателем-получателем-правопреемником с уже заключенным договором аренды, то мой лучший совет: убедитесь, что 90 процентов-плю Время и усилия вашей комплексной проверки тратятся на то, чтобы вы понимали все деловые и юридические нюансы аренды, которую вы унаследовали. В качестве юрисконсульта мы стремимся измерить «возможность передачи» аренды с помощью положений о переуступке или субаренде и квалификационных требований (критериев), установленных домовладельцем для нового арендатора. Мы рассматриваем влияние как очевидного (продолжительность срока аренды, требование согласия арендодателя и т. Д.), Так и не столь очевидного: так называемая «тихая» (не очевидная из четырех углов документа) аренда проблемы и (неприятные) последствия незнания, где они прячутся.
Обременительные ограничения на возможность передачи аренды могут сделать практически невозможной продажу бизнеса. Так, например, обратите внимание на:
Более подробно, вопросы, которые следует рассмотреть, включают: Когда арендатор может назначать? Требуется согласие арендодателя? Критерии согласия? Должен ли домовладелец быть «разумным»? Обязан ли закон штата разумность? Как определяется «разумность» в договоре аренды? (Одно примечание: некоторые критерии, хотя и разумные на первый взгляд, могут сковать уходящего арендатора. Например, проверка минимальной чистой стоимости предлагаемого правопреемника без должного учета опыта в этой области де-факто блокирует успешный ресторан. менеджер со скромным счетом в банке.)
Был ли франчайзер заранее признан в качестве разрешенного правопреемника в сценарии франчайзинга? Как насчет того, будет ли назначенная сторона (исходная десятьant) остается обязанным по аренде по договору аренды? Восстановить права? Разделение «прибыли»? Как тогда определяется «прибыль»? Куда при переводе уходит первоначальный «хороший парень» поручителя? И это лишь неполный список. Или, с извинениями перед Биллом С., много шума из-за многого.
ЭТО ЗАКОН: ПРАВО АРЕНДАТОРА НА УСТУПЛЕНИЕ ИЛИ ПОДЛОЖЕНИЕ.
Общее правило: отсутствует Закон или прямое ограничение в аренде, арендатор имеет абсолютное право уступить или сдать в субаренду.
ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ.
Ограничения арендодателя на переуступку и субаренду, теперь во многих случаях начинающиеся с резкого «Арендатор не может передавать или сдавать в субаренду без предварительного согласия арендодателя» целых 10 страниц одинарного словосочетания, все направлено на ограничение возможностей выхода арендатора.
Так что довольно легко очертить традиционный конфликт с точки зрения арендодателя и арендатора. Нижняя линия? Результат определяется переговорной силой. Арендодатели выступают за ограничения. В этом нет ничего удивительного: «Дайте мне свободу действий для продажи моей собственности без конкуренции со стороны моих собственных арендаторов» - особенно в контексте торгового центра, где арендодатель хочет контролировать наиболее важный состав арендаторов. Звучит правильно. В конце концов, арендодатель, а не арендатор, занимается недвижимостью.
Точка зрения арендатора - одним словом: ГИБКОСТЬ. По крайней мере: чтобы в согласии на предлагаемое переуступку или субаренду не было необоснованно отказано (со стороны арендатора я пытаюсь добавить «ни, с задержкой, либо с условием»). Позиция арендатора: свободная отчуждаемость - «Я инвестировал, я создал ценность». Или, как сказал один из арендаторов старинного сетевого магазина: «Эй, господин арендодатель, пока вы получаете арендную плату, не трогайте мою колесницу». (Аноним. Найдено на стене торгового центра Roman Forum.)
В СЛЕДУЮЩЕМ МЕСЯЦЕ МЫ подробно рассмотрим, что значит быть «разумным» в Нью-Йорке («… как никакое другое место в мире »); пересечение корпоративных переводов и договоров аренды; а также взаимосвязь множества других статей об аренде по этой важной теме.
Джеффри Марголис, обозреватель права аренды в The Commercial Observer . Он является основателем юридической фирмы Margolis в Нью-Йорке, где специализируется на «грязном праве»: покупке, продаже и аренде.
комментариев