Зарубежные продажи инвестиций в Midyear
Наружные районы уже давно проигнорировали и считали субмаркомы, в которые многие брокеры Манхэттен не посмели бы рисковать. Однако мероприятия делают, составляют значительную компонент рынка продаж инвестиций в Нью-Йорке и не должны быть упущены. Поэтому мы завершим нашей трехчастию серии Midear на рынке продаж инвестиций в Нью-Йорке с акцентом на первом полугодии 2010 года (1H10) мероприятия. (Чем ранее два столбца можно найти на Observer.com/Concrete-thoughts..c/p>
Для цели нашего анализа мы рассмотрим Северный Манхэттен (север 96-й улицы на восточной стороне и к северу от 110-й улицы На западной стороне) в качестве субмаркута за пределами Манхэттена.
В статистическом образце в Нью-Йорке, что Masssey Knakal использует для анализа всей рыночной статистики, есть 164 876 объектов. Из них 137 227 или примерно 83,3 процента, расположены во внешних районах.
в 1Н 10, в целях инвестиционной недвижимости было 6,5 млрд долларов. Из этой суммы в Манхэттене произошло 5,2 миллиарда долларов, при этом оставшиеся 1,3 миллиарда долларов, происходящие в районах. 1,3 млрд. Долл. США в районной сделке представляли около 20 процентов от общего объема, отражая почти обратное отношение к распределению зданий на рынке. Это было исторически так. Возвращаясь к 2005 году, с точки зрения агрегированного доллара продаж, внешние районы представляли в среднем 21,2 процента от общего объема доллара.
Это не удивительно, учитывая несоответствие среднего цена продаж в цену Внешние районы против Манхэттена. С 2005 года по 1П10 среднему имущество, продаваемое в Манхэттене, была цена в размере 29,7 млн. Долл. США; Средняя в районах в течение того же периода было всего 2,21 млн долларов.
Как можно представить, существует значительная волатильность на рынке Манхэттена на основе количества очень больших транзакций, которые происходят. Например, в 2007 году на вершине рынка, когда большойФинансирование было легко доступно, средняя недвижимость, продаваемая в Манхэттене, достигла уровня записи в размере 52,5 млн. Долл. США. Это среднее снизилось всего на 12,9 млн. Долл. США в 2009 году. В наручных районах, за тот же период средняя цена на продажу за собственность на пике рынка в 2007 году достигла уровня только 2,41 млн. Долл. США. Этот средний снизился до 1,88 млн. Долл. США в 2009 году. Учитывая значительное несоответствие в средних ценах на недвижимость, неудивительно, что подавляющее большинство объема продаж доллара происходит в Манхэттене.
Не удивительно, когда ценность свойства Выброшенные в 2009 году и получение крупного финансирования транзакций было сложно, общее внимание рассмотрению в районах достигла высокой точки 33 процента от общего объема продаж, так как 2,1 млрд. Долл. США в общей сложности 4,3 млрд. Долл. США. Низкая точка для вклада района в общевом объеме продаж города города произошло в 2007 году, когда 9,7 млрд. Долл. США от внешних районов продаж составили всего 16 процентов от 62,2 млрд. Долл. США в общем объеме транзакции.
Когда мы Образование оборота с точки зрения количества проданных зданий, районы находятся больше в соответствии с их статистическим вкладом в общий запас зданий. С 2005 года до 1Х10 в среднем на 79 процентов от общего количества недвижимости продаются 79 процентов от общего количества недвижимости. Этот процент варьируется от высокой точки на 83 процента в 2006 году, когда районы увидели 4 059 зданий, продаются в общей сложности 4 875 года в городе, до низкой степени всего на 72 процента в 1Н 10. Затем 588 недвижимости продаются во внешних районах от всего 818 городского города.
Эта динамика не удивительна, так как Манхэттен всегда возглавлял город из экономических спадов. На самом деле, если мы посмотрим на количество свойств, проданных в процентах от общего объема запасов зданий, мы видим, что, до сих пор в 2010 году, курс оборота Манхэттена вдвое больше, чем на внешних районах. В 1H10, 230 недвижимости Манхэттен проданВ общей сложности 27 649, ведущих к ежегодному обороту 1,66 процента. Во внешних районах продажи 588 в 1П10 представлены всего на 0,85 процента от 137 277 внешних свойств. что Манхэттен ведет город из спада. На четверть четверть квартал, 2К10 был шестой квартал подряд увеличения объема в Манхэттене.
в Северном Манхэттене, было четыре квартала положительного оборота. В 1К10 Brooklyn, Queens и Bronx остались негативными, поскольку оборота оставались, удивительно, ниже предыдущих периодов. В 2К10, Бруклин и королевы впервые повернули положительные во многих кварталах, оставив Бронкс как единственный субмаркет еще в упадке. Его производительность была лишь немного отрицательной, причем количество зданий продано всего на 4 процента ниже 1 квартала10. Мы полностью ожидаем, что оборот будет положительно тенденция к Bronx в 3К10, тем самым позиционируя все субмаркомы для импульса объема в положительных направлениях. Мы считаем, что с точки зрения количества проданных свойств мы хорошо проходим мимо дна рынка, которые произошли, очень четко, в 2К09.
, чтобы дать некоторую перспективу темпорам оборота, обсуждаемые выше, годовой оборот манхаттана В 1Н 10 на 1,66 процента положительно сравнивается на 1,17 процента, переживаемых в 2009 году. Однако он не приближается к 3,61 процентам, увиденным на пике в 2007 году. Он также неблагоприятно, а также на 2,6 процента годовой оборот, реализованный в Манхэттене с 1984 года. , Во внешних районах оборот 1H10 составляет 0,85 процента намного ниже пика 2,96 процента, достигнутого в 2006 году.
От пика до кормушки, Манхэттенский рынок увидели снижение 68 процентов, поскольку количество Недвижимость продается с 999 в 2007 году до 322 в 2009 году. В наружных районах это процентное сокращение составило 73 процента, что и на вершине, было 4 059 продаж в 2006 году; Эта цифра упала на 1,114 в2009.
с точки зрения индивидуального наружного настраиваемого субмаркета, некоторые явно функционировали лучше, чем другие.
комментариев