Растущая волна: жители 57-й улицы могут потерять из виду, но по крайней мере стоимость перепродажи вырастет на
Когда поднимутся башни 57-й улицы, какова будет стоимость собственности для простых миллионеров? (DBox)
Весной 2010 года французский бизнесмен, которого мы для целей этой статьи будем называть Гийомом, отправился посмотреть кондоминиум в Метрополитен Тауэр на 146 West 57th Street. Ему это сразу понравилось. «Здание было немного староватым, немного в стиле 90-х, но это была великолепная квартира - Центральный парк был прямо перед вами, когда вы вошли», - вспоминал он. Вид, как он подчеркнул в интервью Observer, был для него очень важен.
Но через несколько дней позвонил брокер по продаже квартир, Джей Овербай из Холстеда, чтобы сказать ему, что он хотел бы продать его. «Нью-Йорк Таймс» только что сообщила, что Extell планирует построить по соседству 1000-футовую башню.
«Я подумал:« Давай убираемся отсюда », - вспоминал Гийом. Но далеко он не пошел - он купил просторную двухкомнатную квартиру в нескольких кварталах к западу, в Шеффилде, за 2,7 миллиона долларов. Он сказал, что сначала он колебался; родственники, живущие в Нью-Йорке, предостерегали его от покупки здания, переоборудование кондоминиума все еще потрясено финансовым крахом его застройщика Кента Свига. И цена - чуть севернее 1500 долларов за квадратный фут - казалась «немного рискованной». Но зная, что One57 скоро вырастет всего в нескольких кварталах отсюда, создав то, что он считал своего рода эффектом «золотого треугольника» в углу парка, он чувствовал себя достаточно уверенно, чтобы совершить продажу. «Это из-за One57, что я решил купить в Шеффилде», - сказал он.
Вендомский парк, где, по словам брокеров, произошел значительный скачок.
Четыре года спустя, запрашиваемые цены на листинги в Шеффилде составляют в среднем 2403 доллара за квадратный фут, хотя Гийом не планировал продавать, когда мы говорили. Фактически, он вдвое увеличивал долю округа - на следующий день он планировал закрыть квартиру с одной спальней за 4,5 миллиона долларов в One57.
«Так же, как One57 заставил меня купить в Шеффилде. , 432 Park заставил меня купить в One57 », - объяснил он. Он считает, что владение двумя квартирами в том, что быстро становится одним из самых престижных коридоров города, - это невероятно безопасное вложение - возможно, самая безопасная недвижимость в городе.
Он не одинок. Превращение коридора 57-й улицы из менее престижного жилого района в Улицу миллиардеров стало источником большого разочарования для существующих жителей - из-за строительного шума, затрудненных видов и даже нескольких обязательных эвакуаций - он также вызвал головокружительные фантазии о финансовых неожиданностях. . Конечно, владение квартирой в супер-роскошных небоскребах, если не в них, должно давать какое-то финансовое преимущество? И действительно, недавние данные свидетельствуют о том, что стоимость местной собственности значительно превысила средние по городу. Например, в сравнительно скромном Доме Карнеги, где кооперативы редко приносят больше 1,5 миллиона долларов, средняя цена закрытия в 2013 году составила 696 тысяч долларов по сравнению с 538 538 долларами в 2009 году, согласно данным Brown Harris Stevens. Между тем, цены на Metropolitan Tower выросли, как и каркас One57 - в среднем с 2,99 миллиона долларов в 2010 году до 3,14 миллиона долларов в 2011 году. Кондо, как правило, пользуются большим спросом, чем кооперативы, учитывая их большую открытость для инвесторов и инвесторов. a-terre, но новые удобства и привлекательный жилой дом на этой полосе также повысили цены на кооперативы.
Но продавец будьте осторожны: брокеры предупреждают, что трофеи не только для того, чтобы их забрать - в Для того, чтобы воспользоваться всеми деньгами, поступающими в район, квартиры и здания должны демонстрировать если не эквивалентные стандарты роскоши, то аналогичные уровни полировки. Обидно, если взгляды хозяина вселенной были заменены видами на соседнее здание, но квартира все еще может выиграть от местного бума, если сравнение не является дико нелестным. В конце концов, виды на парк и реку безупречны, но, как заметил Лесли Хирш, брокер Engels & Völkers NYC, который за эти годы продал более сотни квартир в Metropolitan Tower, отметил: «One57 - самое дорогое здание в Нью-Йорке. , так что это не самое ужасное, с чем можно столкнуться ».
***
One57 - блокирование просмотров, но в то же время повышение цен?
« Все хотят жить там, где живут миллиардеры! » - воскликнул брокер Halstead Барак Дунайер, у которого в настоящее время заключены контракты на две продажи в CitySpire, которые готовы к закрытию примерно на 40 процентов больше, чем они торговали два года назад. Один был отремонтирован, а другой нет.
«Люди любят говорить, что живут рядом со знаменитостями. То же самое и с миллиардерами », - считает он. «Если вы можете похвастаться перед друзьями тем, что купили в одном квартале, если не в одномздание, как того, кто заплатил 50 или 60 миллионов долларов за свою квартиру, ну… »
Что, скорее, затрагивает суть вопроса - хотя новые тощие небоскребы, безусловно, добавляют соблазнительный блеск более приземленным объектам недвижимости, как длинноногая супермодель на руке стареющего магната, по большей части «более смертные здания», говоря словами одного брокера, не конкурируют с One57s и 432 Parks за покупателей.
И Из-за цен в супер-роскошных небоскребах более скромные кооперативы и квартиры кажутся совершенно дешевыми. «Когда люди не моргают при цене 3000 или 4000 долларов за квадратный фут [One57 ближе к 7000 долларов], 2000 долларов за квадратный фут выглядят как сделка», - сказал г-н Дунайер.
Ключ, конечно же, знает, когда и как соревноваться. В текущем листинге Стриблинга квартиры с тремя спальнями в Metropolitan Tower за 6,5 миллиона долларов, из окон которой виден One57, используется здравый подход, рекламируется расположение квартиры «на самом желанном участке 57-й улицы» и что «качество этот конкретный ремонт настолько индивидуален и настолько высок, что, по иронии судьбы, вы получаете лучший жизненный опыт, чем в этих новых зданиях, потому что они на самом деле новее ».
Но запрашиваемая цена - 2600 долларов за квадратный фут , мудро отражает менее высокий статус Metropolitan Tower. Не то чтобы владельцы, купившие дом за 3,85 миллиона долларов в 2012 году и еще три недели назад пытавшиеся получить 7,5 миллиона долларов, не будут хорошо разбираться в том, будет ли оно продано за это.
Реконструкция, говорят брокеры, ключ. Прилив может поднять все лодки, но не поднимет лодки с дырами в корпусе.
«Людям нужны современные здания, поэтому главное - иметь современную отделку и ремонтировать», - сказала г-жа Хирш. «Дело не в том, что в старом и новом зданиях один и тот же покупатель, а в ощущении того, что район новый, и покупатели хотят жить в новом районе».
Г-жа Хирш сказала, что пять-семь лет назад, когда продавцы спрашивали, стоит ли им потратить 50 000 или 100 000 долларов на ремонт, она призвала к осторожности. Покупатели хотели получить ценность. Теперь они ищут гладкую отделку; к тому же многие из них иностранцы и не хотят заниматься ремонтом. Г-н Овербай отметил, что некоторые предприимчивые владельцы даже перенастраивают свои квартиры, чтобы воспользоваться новыми наклонными видами.
Некоторые здания, обеспокоенные тем, чтобы выглядеть уныло по сравнению с их новыми соседями, тратят деньги на лобби. , ремонт тренажерного зала и помещений общего пользования. Metropolitan Tower только что переделал бассейн; CitySpire произвела реконструкцию тренажерного зала и мест общего пользования; и Park Imperial оплатили полную реконструкцию своего вестибюля и мест общего пользования в 2013 году.
Размещение Engels & Volker NYC в Metropolitan Tower. One57 виден из угла окна.
«Все были готовы заплатить. Я думаю, все понимали, что, хотя Park Imperial - отличное родственное здание, они будут конкурировать с теми башнями, которые будут строиться на 57-й улице », - сказал Кристиан Роджерс, брокер CORE, разместивший несколько объявлений в этом здании. «Ремонт как бы вернул это в микс».
Mr. Роджерс сказал, что один из его клиентов Park Imperial рассматривает возможность размещения квартиры, которую он купил в декабре 2009 года за 3,4 миллиона долларов, в среднем за 4 миллиона долларов. Разумеется, из этой квартиры не будет видна улица Центрального парка 220, южная часть здания, перед которой возвышается башня Ворнадо, спроектированная А.М.-Стерном. Другому клиенту, который купил примерно в то же время, повезло меньше - он живет на линии B, где обзор будет частично затруднен. Хотя в долгосрочной перспективе г-н Роджерс не думает, что новая башня нанесет ущерб его стоимости собственности - как раз наоборот.
«Я посоветовал ему подождать, пока эти здания появятся. Вид по-прежнему будет приятным, покупатель будет иметь четкое представление о том, что он получает за свои деньги, а новые башни вернут ценность ».
***
< p> CitySpire обновляет свои общие помещения и удобства.Вдоль коридора 57-й улицы некоторые из зданий, которые получили наибольшее признание, находятся на западной окраине района, который теперь кажется прямо центральным с Durst Пирамида, возвышающаяся между 11-й и 12-й авеню.
«У меня сейчас нет товара», - сетует Томас МакДонах из McDonagh Real Estate, брокер, который живет в Parc Vendome, большом довоенном жилом комплексе на 57-й улице. между Восьмой и Девятой авеню, и действует только в единицах Parc Vendome. Его единственный доступный листинг сейчас находится в контракте. Около 18 месяцев назад цены выросли с 1100 долларов до 1200 долларов за квадратный фут до 1300 долларов, сказал он, из-за чего ряд владельцев пока не хотят отказываться от этого.
«Люди говорят:« Это только поможет ». становится лучше каждый раз, когда строят новую башню. «Они думают, что в этих холмах есть золото».
В Шеффилде, брат ХолстедКер и жительница Дороти Сомех рассказали нам, что если вы посмотрите на цены на аренду - важный фактор в районе, где инвестиционная недвижимость обычно сдается в аренду, - некоторые из квартир приближаются к уровню One57: недавно она арендовала пентхаус в этом здании за 21 000 долларов за штуку. в месяц, тогда как двухкомнатная в One57 стоила 23 000 долларов в месяц.
«Люди взвешивают это, - сказала она. «Мы выбираем шикарный One57? Или в красивом здании, если не в таком красивом ».
Гостиная в кондоминиуме в Шеффилде.
Шеффилду лучше быть осторожным: единственная недвижимость, которая не Те, кто находится в той же стратосфере, скорее всего, выиграют от сверкающих новых небоскребов, т.е. Центр Тайм Уорнер и Башня Трампа, на крыше которых Дональд Трамп однажды повесил вывеску с насмешкой над вновь прибывшими жителями Центра Тайм Уорнер: «Ваши взгляды не так хороши, не так ли?»
Между тем, текущий список за $ 28 млн с четырьмя спальнями в Time Warner Center хвастается, что «дом с тремя мятой» «свободен от ранних болезней роста, которые обычно встречаются даже в самом высоком жилом новом строительстве». В отличие от некоторых других роскошных башен по соседству.
Некоторая незащищенность понятна. То, что сегодня является самым передовым, через десять лет неизбежно будет казаться немного устаревшим.
Это судьба, в которой даже One57 изо всех сил пытался продать свои оставшиеся устройства, поскольку состоятельные покупатели смотрят на изобилие новых, Ультра-роскошные башни, возвышающиеся в этом районе, позволяют убежать. Как сообщил Bloomberg брокер Дугласа Эллимана Джеки Теплицки, когда стало известно, что продажи в One57 упали до минимума: «В Нью-Йорке новый клуб существует около пяти секунд, а затем появляется что-то новое. А потом старый клуб, который на самом деле уже не старый, стареет ».
ИСПРАВЛЕНИЕ: В предыдущей версии этой истории говорилось, что брокер Холстеда Барак Дунайер имел два контракта на строительство в Вандомском парке. Вместо этого они в CitySpire. The Observer сожалеет об ошибке.
комментариев